昨年度は民泊と賃貸事業を始めたので確定申告する気でいたのだけど、コロナ渦ということもあり、計算すると圧倒的な赤字で申告する必要はなさそう。租税効果だけでほぼ売上相殺する上に基礎控除48万もあるから詳細に計算するまでもない。
とは言え、減価償却があるので内訳書などは用意しておく必要があり、eTaxの手順とか経費項目、不動産所得か雑所得か、中古住宅や中古車の減価償却方法、事業専用割合の按分方法、無料のエクセルシートやweb、クラウドサービスなどチェック。
まず取得した不動産の減価償却。これで数年は赤字決算になるだろうとは思っていたが、減価償却できるのは建物だけで土地は適用されない。民泊の不動産は土地代のみで建物は０円だったので減価償却はない。賃貸アパートの方は木造の減価償却期間22年を過ぎているので中古住宅の計算式で４年で償却することになる。普通自動車の減価償却は６年だが、これも経過期間をすぎているので規定により２年になる。
次に民泊の経費。自家用との按分50%でいいかと思っていたが、
水道光熱費の事業按分＝水道光熱費×（事業床／延べ床）×（稼働日数／365日）
なんて計算例があり、これだと180日max稼働しても30%くらい。昨年度は微々たる金額にしかならない。もちろん民泊専用の寝具や暖房器具他備品は100%経費になる。
あとは民泊の売上を不動産所得にするか雑所得にするか、１階、２階で住居と分離できるからどちらでもいけそう。不動産の収支内訳書には経費の項目が修繕費の他は雑費になってしまうので一般用ので水道高熱、消耗品、広告費、交通費などあったほうがいいかな。
書類を作成するのにいきなりeTaxだとマイナンバーの認証とかいろいろ面倒そうなのでオフラインで入力できる無料のエクセルフォーマットを探してみたり、オンラインだがスマホで領収書の自動仕分けなどもできる弥生を使ってみようか？
確定申告は５年遡ってできるし黒字になるまで見送っても良さそう。給与所得がある場合は還付があるし、融資を受けて不動産投資をする場合は赤字でも申告しないと必要書類が揃わなかったりするのだろうが。
